Του Γιώργου Ηλιόπουλου Νέες ισορροπίες αναζητά η Πάτρα στην αγορά επαγγελματικών ακινήτων. Την ώρα που μεγάλα κτίρια στο κέντρο αλλάζουν χρήση, προσελκύοντας δημόσιες υπηρεσίες και επαγγελματικούς φορείς, δεκάδες εμπορικά καταστήματα παραμένουν κλειστά, συνθέτοντας μια εικόνα με δύο όψεις: από τη μία, ακίνητα που αποκτούν νέα ζωή και δημιουργούν προϋποθέσεις για την ενίσχυση της δραστηριότητας στο κέντρο και από την άλλη χώροι που εξακολουθούν να αναζητούν μισθωτή ή αγοραστή. Το ερώτημα είναι εάν η πόλη αξιοποιεί πραγματικά το υφιστάμενο κτιριακό της απόθεμα, ποιες χρήσεις μπορούν να υποστηρίξουν την επόμενη ημέρα του κέντρου και κατά πόσο η ζήτηση για μεγάλους επαγγελματικούς χώρους συμβαδίζει με τις ανάγκες της τοπικής αγοράς. Χαρακτηριστικό παράδειγμα το κτήριο του ΟΤΕ στην οδό Γούναρη. Το κτήριο, σε ένα κομβικό σημείο του αστικού ιστού, προορίζεται να στεγάσει τα Διοικητικά Δικαστήρια, με ορίζοντα ολοκλήρωσης του έργου το 2027, σύμφωνα με τον μέχρι σήμερα σχεδιασμό. Η μεταφορά των δικαστικών υπηρεσιών σε έναν οργανωμένο χώρο δημιουργεί προϋποθέσεις για την επαναφορά ενός σημαντικού ακινήτου σε ενεργή χρήση, ενώ παράλληλα μπορεί να ενισχύσει την οικονομική δραστηριότητα στην περιοχή. Δικηγορικά γραφεία, επιχειρήσεις εστίασης, καταστήματα και άλλες επαγγελματικές δραστηριότητες ενδέχεται να επηρεαστούν από τη νέα καθημερινή κίνηση. Ανάλογη σημασία έχει και η αξιοποίηση ακινήτου στην οδό Αγίου Ανδρέου για τη στέγαση των υπηρεσιών του ΤΕΕ. Πρόκειται για το «Κληροδότημα Κόλλα» στο κέντρο της Πάτρας που παραχωρήθηκε για 40 χρόνια στο ΤΕΕ Δυτικής Ελλάδας. Η συγκέντρωση επαγγελματικών υπηρεσιών σε κεντρικά σημεία αναδεικνύει μια τάση που μπορεί να διαδραματίσει σημαντικό ρόλο στην επόμενη φάση αναδιάταξης των χρήσεων της πόλης. Η θέση του ακινήτου παίζει καθοριστικό ρόλο «Τα ακίνητα στο κέντρο, όταν βρίσκονται σε καλή θέση, είναι περιζήτητα και δημοφιλή. Η τοποθεσία παίζει καθοριστικό ρόλο. Όλα αυτά, βέβαια, έχουν να κάνουν με το κόστος επαναχρησιμοποίησης των ακινήτων. Το αναφέρω αυτό διότι, εάν το κόστος είναι απαγορευτικό, η επένδυση καθίσταται δύσκολη. Εάν, όμως, η θέση είναι κατάλληλη και το κόστος αγοράς ή αγοράς και ανακατασκευής είναι συνδυαστικά συμφέρον, τότε η επένδυση προχωρά. Σε αυτή την περίπτωση, το ενδιαφέρον είναι μεγάλο και είναι απλώς θέμα χρόνου να αξιοποιηθούν τα συγκεκριμένα κτίρια. Το φαινόμενο αυτό το βλέπουμε έντονα και στην Αθήνα, όπου πολλά παλιά εργοστάσια στο κέντρο έχουν αξιοποιηθεί», τονίζει στον Σ.Ε. ο κτηματομεσίτης Κωνσταντίνος Κοπανιτσάνος. Η πρόκληση, κατά τον ίδιο, είναι να μη μείνουν οι παρεμβάσεις στο κτήριο του ΟΤΕ και το κληροδότημα «Κόλλα» μεμονωμένες περιπτώσεις, αλλά να ενταχθούν σε μια ευρύτερη συζήτηση για το πώς μπορεί το κέντρο να αποκτήσει νέες λειτουργίες, να προσελκύσει επενδύσεις και να αξιοποιήσει χώρους που σήμερα παραμένουν ανενεργοί. Αναφορικά με τις περιοχές για τις οποίες καταγράφεται ενδιαφέρον, ο κ. Κοπανιτσάνος σημειώνει ότι «οι περιοχές που έχουν μπει εξαρχής στο ραντάρ είναι αυτές του αστικού κέντρου. Μιλάμε για αποστάσεις που μπορούν να διανυθούν με τα πόδια. Ειδικότερα, η περιοχή από την Τριών Ναυάρχων έως την οδό Καρόλου αποτελεί έναν ασφαλή ορισμό των περιοχών που παρουσιάζουν ενδιαφέρον». Το προφίλ των επενδυτών Ως προς το προφίλ των επενδυτών, αναφέρει ότι εκδηλώνεται ενδιαφέρον από ομίλους για συγκεκριμένες χρήσεις. Ωστόσο, δεν αρκεί μόνο το μέγεθος ενός κτιρίου, αλλά πρέπει να εξετάζεται και η γενικότερη διαρρύθμισή του. Όπως εξηγεί, ένας επενδυτής μπορεί αρχικά να σχεδιάζει την εμπορική χρήση ενός ακινήτου, αλλά, εάν αυτό διαθέτει μεγάλο εμβαδόν, ενδέχεται να επιλέξει τη μετατροπή του σε διαμερίσματα. Από την άλλη πλευρά, χώροι που δεν διαθέτουν επαρκή φυσικό φωτισμό δεν είναι κατάλληλοι για τη δημιουργία διαμερισμάτων που προορίζονται για φοιτητική στέγαση. «Είναι μια άσκηση που λύνεται επί χάρτου», σημειώνει ο κ. Κοπανιτσάνος. Σύμφωνα με τον ίδιο, το τελευταίο διάστημα καταγράφεται τάση αξιοποίησης ορισμένων κτιρίων για τη στέγαση φοιτητών. Ωστόσο, με βάση τα τελευταία δεδομένα, η τάση αυτή αρχίζει να υποχωρεί, καθώς μειώνεται ο αριθμός των φοιτητών, ενώ θέσεις στα πανεπιστήμια παραμένουν κενές, τόσο λόγω του δημογραφικού προβλήματος όσο και εξαιτίας του αυξημένου κόστους διαβίωσης και σπουδών. Πολλοί γονείς νοικιάζουν ένα χώρο σε κεντρικό σημείο στην Πάτρα και το τελικό κόστος είναι συγκεντρωτικό, περιλαμβάνοντας εκτός από το ενοίκιο και όλους του λογαριασμούς. Επιπρόσθετα, οι ανακατασκευές των κτηρίων έχουν γίνει με σύγχρονα υλικά που τους εξασφαλίζουν μια άνεση διαβίωση. «Από χρονιά σε χρονιά έχουμε μια πτώση 2.000 φοιτητών πανελλαδικά. Ο κόσμος δεν έχει την οικονομική δυνατότητα να στείλει τα παιδιά του για σπουδές μακριά από τον τόπο κατοικίας του. Γι’ αυτό υπήρξαν κενές θέσεις ακόμη και σε σχολές Ιατρικής», εξηγεί ο κ. Κοπανιτσάνος. Παράλληλα, η ιδιωτική εκπαίδευση αποτελεί μια εναλλακτική διέξοδο για αρκετούς γονείς, ενώ ρόλο στις εκπαιδευτικές επιλογές διαδραματίζει, σε ορισμένες περιπτώσεις, και η τηλεκπαίδευση. Υπό διωγμό το airbnb Την ίδια ώρα, όπως επισημαίνει, η αγορά βραχυχρόνιας μίσθωσης τύπου Airbnb βρίσκεται αντιμέτωπη με αυξανόμενους περιορισμούς, καθώς το νομοθετικό πλαίσιο μεταβάλλεται με ταχύτητα και, όπως ο ίδιος υποστηρίζει, χωρίς επαρκή προειδοποίηση. Μάλιστα, αναφέρει ότι είχε πραγματοποιήσει σχετική ανάλυση για το Airbnb υπό την ιδιότητά του ως προέδρου της Διεθνούς Ομοσπονδίας Επαγγελματιών Ακίνητης Περιουσίας στη χώρα μας. Βέβαια το να αλλάζουν ξαφνικά τα δεδομένα για έναν επενδυτή δεν είναι και ό,τι το καλύτερο, καθώς άλλα σχεδιάζει και άλλα δεδομένα διαπιστώνει στην πορεία ότι επικρατούν. Σε γενικότερο επίπεδο, ο κ. Κοπανιτσάνος εκτιμά ότι η Ελλάδα προσελκύει επενδύσεις κυρίως στον τομέα της κατοικίας και των τουριστικών ακινήτων. Αντίθετα, όπως σημειώνει, δεν έχει δοθεί αντίστοιχη έμφαση στην ανάπτυξη χώρων γραφείων και άλλων υποδομών, όπως είναι οι μονάδες φροντίδας ηλικιωμένων. «Δυστυχώς, γηράσκουμε ως κοινωνία, αλλά δεν δίνεται το απαιτούμενο βάρος στην τρίτη ηλικία», επισημαίνει. Τα 85 κενά εμπορικά καταστήματα του κέντρου που αναζητούν ενοικιαστή Ο Γιάννης Ρούπας, επικεφαλής της παράταξης «Εμπορική Ανανέωση» στον Εμπορικό Σύλλογο Πατρών, πραγματοποιώντας πριν από μερικούς μήνες επιτόπια έρευνα, είχε εντοπίσει 85 ακίνητα στο κέντρο, τα οποία παραμένουν κλειστά, παρότι θα μπορούσαν να χρησιμοποιηθούν για εμπορική χρήση. «Είναι καταστήματα τα οποία είναι προς ενοικίαση, αλλά δεν ενοικιάζονται. Δεν υπάρχει ενδιαφέρον πλέον για νέα εμπορικά καταστήματα», σημειώνει στον «Σ.Ε.». Κατά τον ίδιο, οι λόγοι είναι πολυπαραγοντικοί: τα υψηλά ενοίκια, η οικονομική κατάσταση των επιχειρήσεων, το ενεργειακό κόστος και η πρόσβαση στο κέντρο παίζουν καθοριστικό ρόλο. «Η Πάτρα που ξέραμε δεν έχει σχέση με την Πάτρα που δημιουργείται», αναφέρει ο κ. Ρούπας. Κατά τον ίδιο, οι μικρές επιχειρήσεις πλέον δεν στηρίζονται για να λειτουργήσουν όπως πρέπει. «Οι ρυθμίσεις που... Read More
