Μία σημαντική απόφαση που αφορά το ζήτημα της τακτοποίησης αυθαίρετων κατασκευών σε κοινόχρηστους χώρους πολυκατοικιών εξέδωσε η Ολομέλεια του Συμβουλίου της Επικρατείας. Οι ανώτατοι δικαστές έκριναν ότι η τακτοποίηση αυθαιρέτων κατασκευών σε κοινοχρήστους χώρους πολυκατοικιών (πιλοτή, κ.λπ.) σύμφωνα με τις προβλέψεις του νόμου 4178/2013 δεν μπορεί να γίνει σε περίπτωση έλλειψης κανονισμού οροφοκτησίας, εφόσον διατυπωθούν αντιρρήσεις από οποιονδήποτε συνιδιοκτήτη. Toυ Γιώργου Ηλιόπουλου Συγκεκριμένα η Ολομέλεια του Συμβουλίου της Επικρατείας, με την απόφαση 1616/2025, βάζει «φρένο» στις αυθαίρετες τακτοποιήσεις σε κοινόχρηστους χώρους πολυκατοικιών, προκαλώντας ήδη αντιδράσεις και ανησυχία για την καθημερινή συνύπαρξη των συνιδιοκτητών. Σύμφωνα με την απόφαση, η διάταξη του νόμου 4178/2013 που επέτρεπε την τακτοποίηση με πλειοψηφία ποσοστών συνιδιοκτησίας δεν ισχύει πλέον όταν δεν υπάρχει κανονισμός οροφοκτησίας και εκφράζονται αντιρρήσεις έστω και από έναν ιδιοκτήτη. Με άλλα λόγια, η συναίνεση κάθε συνιδιοκτήτη αποκτά βαρύνουσα σημασία. Τι σημαίνει πρακτικά Το ΣτΕ ξεκαθάρισε ότι η προστασία της ιδιοκτησίας υπερτερεί της «ευελιξίας» που έδινε ο νόμος για την τακτοποίηση. Έτσι, παραδείγματα που μέχρι σήμερα θεωρούνταν διαχειρίσιμα, μπαίνουν σε νέα βάση: Πιλοτές και αποθήκες: Αν ένας ιδιοκτήτης έχει κλείσει αυθαίρετα μέρος της πιλοτής, δεν μπορεί πλέον να προχωρήσει σε τακτοποίηση εφόσον διαφωνεί έστω και ένας γείτονας. Ακάλυπτοι χώροι: Στέγαστρα ή πρόχειρες κατασκευές για στάθμευση αυτοκινήτων δεν νομιμοποιούνται εάν υπάρχει αντίρρηση, ακόμα κι αν συμφωνεί η πλειοψηφία. Αλλαγή χρήσης ισογείου: Μετατροπή κοινόχρηστου χώρου σε επαγγελματικό ή κατοικία μπορεί να μπλοκαριστεί από έναν μόνο συνιδιοκτήτη. Πιθανές συνέπειες για τις πολυκατοικίες Η απόφαση αναμένεται να φέρει νέα δεδομένα στις σχέσεις των συνιδιοκτητών: Αύξηση προσφυγών: Είναι πιθανό να πολλαπλασιαστούν οι νομικές διαμάχες μεταξύ γειτόνων, καθώς η αντίρρηση ενός προσώπου αποκτά αποφασιστικό χαρακτήρα. Προστασία κοινόχρηστου χαρακτήρα: Από την άλλη πλευρά, θωρακίζεται το δικαίωμα όλων να απολαμβάνουν εξίσου τους κοινόχρηστους χώρους. Αδιέξοδα στη λειτουργία: Καταστάσεις που μέχρι σήμερα ρυθμίζονταν με «σιωπηρή ανοχή» ή πλειοψηφία, πλέον μπορεί να οδηγήσουν σε παγίδευση, αφήνοντας εκκρεμότητες και πρόστιμα. Χαρακτηριστικά παραδείγματα: Για παράδειγμα, σε μια πολυκατοικία όπου ένας ιδιοκτήτης έχει κλείσει αυθαίρετα μέρος της πιλοτής για να δημιουργήσει αποθήκη, μέχρι σήμερα μπορούσε να επιδιώξει τακτοποίηση επικαλούμενος την πλειοψηφία. Πλέον, εάν έστω ένας άλλος ιδιοκτήτης αντιταχθεί, η τακτοποίηση δεν μπορεί να προχωρήσει. Αυτό σημαίνει ότι η αυθαίρετη κατασκευή παραμένει εκτεθειμένη σε κυρώσεις και δεν αποκτά νομιμοποίηση. Ένα δεύτερο παράδειγμα αφορά τη χρήση τμήματος του ακάλυπτου χώρου οικοπέδου, όπου ορισμένοι συνιδιοκτήτες μπορεί να έχουν τοποθετήσει στέγαστρο για στάθμευση. Αν κάποιος από τους υπόλοιπους διαφωνήσει, η δυνατότητα τακτοποίησης χάνεται, ανεξάρτητα από το αν η πλειοψηφία των ποσοστών είναι υπέρ. Έτσι, ο κοινόχρηστος χαρακτήρας του χώρου προστατεύεται, αλλά η καθημερινή λειτουργία της πολυκατοικίας μπορεί να βρεθεί σε αδιέξοδο. Τρίτο χαρακτηριστικό παράδειγμα προκύπτει όταν επιχειρείται η αλλαγή χρήσης κοινόχρηστου χώρου, όπως η μετατροπή ενός ισόγειου τμήματος σε επαγγελματικό χώρο ή κατοικία. Με το νέο πλαίσιο, ένας μόνο συνιδιοκτήτης μπορεί να αποτρέψει την τακτοποίηση, επικαλούμενος την απώλεια του κοινόχρηστου χαρακτήρα και την αλλοίωση της λειτουργίας της οικοδομής. Η θέση του ΤΕΕ Δυτικής Ελλάδος Μιλώντας στον «Σ.Ε.» και το symboulos.gr η Ευτυχία Μπάρλου, Γραμματέας του ΤΕΕ Δυτικής Ελλάδος τονίζει: « Το πρόβλημα που υπάρχει είναι ότι η πλειονότητα των πολυκατοικιών υπάρχουν εξ αρχής προβλήματα κατασκευής και αναφέρομαι στον τρόπο που διαχωρίστηκαν τα διαμερίσματα στου ορόφους. Όλοι οι ιδιοκτήτες αντιμετωπίζουν το πρόβλημα. Αυτό που έχει συμβεί κατά κόρον είναι ότι μεγαλώνουν χώροι διαμερισμάτων σε βάρος κοινοχρήστων. Οπότε καταλαβαίνουμε ότι δημιουργείται θέμα. Εάν ένα διαμέρισμα δεν μπορεί να τακτοποιηθεί πολεοδομικά, δημιουργείται ζήτημα για την έκδοση ηλεκτρονικής ταυτότητας». Όπως σημειώνει η κ. Μπάρλου, το ΣτΕ δεν εξετάζει τα προβλήματα που ενδεχομένως να δημιουργήσει στην πράξη μια απόφασή του αλλά το ορθό. Και ο αντίκτυπος αναμένεται να είναι μεγάλος για πολλά διαμερίσματα στη χώρα, αφού διαπιστώνεται ότι εκ της κατασκευής τους έχουν λιγότερο κοινόχρηστο από το προβλεπόμενο. Ωστόσο, δημιουργούνται και ιδιοκτήτες δύο ταχυτήτων: εκείνοι που μπορούσαν με σχετική άνεση να τακτοποιήσουν τις αυθαιρεσίες και εκείνοι που μένουν πλέον μετέωροι. «Το κράτος πρέπει να είναι κράτος δικαίου. Και εφόσον ο νόμος ίσχυε όλα αυτά τα χρόνια δεν μπορεί να γίνεται δυσχερέστερη η τακτοποίηση, γιατί δεν είναι πλέον ίσοι οι ιδιοκτήτες», παρατηρεί η κ. Μπάρλου. Όπως σημειώνει θα πρέπει και το κράτος να σκεφτεί και τον αντίκτυπο όλων αυτών των αποφάσεων που εκδίδονται. «Σε μια χώρα που υπάρχει πολυνομία, όλη αυτή η ασάφεια από τέτοιες αποφάσεις δημιουργεί μια τρομοκρατία. Υπάρχουν συνάδελφοι μηχανικοί-μεταξύ αυτών και εγώ- που φοβόμαστε να πάρουμε την ευθύνη και να ερμηνεύσουμε το νόμο όταν υπάρχει μια τέτοια απόφαση» υπογραμμίζει η κ. Μπάρλου.
