Μετά τις καθοριστικές αποφάσεις της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ) τον Φεβρουάριο του 2025, που έκριναν ως αντισυνταγματική την οριζόντια εφαρμογή των πολεοδομικών κινήτρων του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ), δημιουργήθηκε μια μεγάλη αβεβαιότητα στον χώρο της οικοδομής. Πολλές οικοδομικές άδειες ακυρώθηκαν, ενώ άλλες μπήκαν σε «παύση», φέρνοντας σημαντικές ανατροπές σε επενδυτικά και κατασκευαστικά σχέδια. Το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ), αντιλαμβανόμενο την πίεση και τις ανάγκες της αγοράς, κατέθεσε στη Βουλή ρύθμιση που αποσκοπεί στη διάσωση όσο το δυνατόν περισσότερων αδειών. Στο επίκεντρο της νέας πολιτικής στέκεται η θέσπιση ενός μηχανισμού περιβαλλοντικού ισοδυνάμου, η αναθεώρηση όσων αδειών δεν έχουν ξεκινήσει εργασίες, αλλά και η παροχή ασφάλειας δικαίου για όσες έχουν ήδη προχωρήσει. Η ρύθμιση απαντά σε 12 κρίσιμα ερωτήματα, δίνοντας σαφείς κατευθύνσεις για το τι ισχύει στο εξής: Οι 12 Ερωτοαπαντήσεις του ΥΠΕΝ Ποιος είναι ο βασικός στόχος της νέας ρύθμισης; Η ρύθμιση έρχεται να θεραπεύσει το νομικό κενό που δημιούργησαν οι αποφάσεις του ΣτΕ (146-149/2025) και να αποκαταστήσει τη σταθερότητα στον οικοδομικό και επενδυτικό τομέα. Ακυρώνει τις αντισυνταγματικές διατάξεις του ΝΟΚ και ενσωματώνει τα κίνητρα στον τοπικό πολεοδομικό σχεδιασμό, ενισχύοντας την ασφάλεια δικαίου και την περιβαλλοντική προστασία. Ποιους αφορά η ρύθμιση; Όλους τους κατόχους οικοδομικών αδειών που χρησιμοποιούν τα «μπόνους» του ΝΟΚ, καθώς και επενδυτές, αγοραστές, κατασκευαστές και τις ΥΔΟΜ. Τι ισχύει για τις νέες οικοδομικές άδειες; Δεν επιτρέπεται πλέον η οριζόντια εφαρμογή πολεοδομικών κινήτρων. Αυτά θα εντάσσονται μόνο μέσω τοπικών ή ειδικών πολεοδομικών σχεδίων (ΤΠΣ-ΕΠΣ) με επιστημονική τεκμηρίωση. Τι σημαίνει ένταξη των κινήτρων στον πολεοδομικό σχεδιασμό; Μέσω των ΤΠΣ και ΕΠΣ που εκπονεί το ΥΠΕΝ, οι περιοχές θα αξιολογούνται και θα ορίζονται ειδικές ζώνες με δικαίωμα επιπλέον δόμησης, στη βάση επιστημονικών, κοινωνικών και περιβαλλοντικών δεδομένων. Ποιοι διατηρούν το δικαίωμα δόμησης με τα κίνητρα του ΝΟΚ; Όσοι ξεκίνησαν οικοδομικές εργασίες (π.χ. εκσκαφές) έως 11/12/2024 μπορούν να συνεχίσουν, χωρίς αναθεώρηση ή πρόσθετη οικονομική επιβάρυνση. Τι ισχύει για όσους δεν ξεκίνησαν εργασίες έως την 11η Δεκεμβρίου 2024; Θα πρέπει να αναθεωρήσουν την άδειά τους, αφαιρώντας τα μη συνταγματικά κίνητρα. Η αναθεώρηση γίνεται ανέξοδα και κατά προτεραιότητα από τις ΥΔΟΜ. Θα επιβαρυνθούν οικονομικά όσοι κάνουν αναθεώρηση άδειας; Όχι. Δεν καταβάλλονται επιπλέον φόροι, παράβολα ή εισφορές για την αναθεώρηση αδειών που απαιτείται λόγω της απόφασης του ΣτΕ. Τι προβλέπεται για έργα ενταγμένα ή εντασσόμενα σε χρηματοδοτικά προγράμματα; Επιτρέπεται η χρήση των κινήτρων υπό την προϋπόθεση πληρωμής περιβαλλοντικού ισοδυνάμου και εκπόνησης ΕΣΠΙΑΠ. Τι είναι το Ειδικό Σχέδιο Περιβαλλοντικού Ισοδύναμου Αναβάθμισης Πόλεων (ΕΣΠΙΑΠ); Είναι ένα ειδικό σχέδιο που καθορίζει περιβαλλοντικά μέτρα αντιστάθμισης για τις περιοχές όπου δόθηκαν πολεοδομικά κίνητρα. Περιλαμβάνει έργα πρασίνου, υποδομών, κατεδαφίσεις αυθαιρέτων, αποκατάσταση διατηρητέων κ.ά. Τι είδους μέτρα μπορεί να προβλέπει ένα ΕΣΠΙΑΠ; – Χώροι πρασίνου και αναπλάσεις – Πεζοδρομήσεις και φωτισμός – Κατεδαφίσεις αυθαίρετων – Αποκατάσταση διατηρητέων – Οριοθετήσεις ρεμάτων – Περιβαλλοντικές δράσεις σε αστικές περιοχές Τι ισχύει για άδειες που ακυρώθηκαν ή έχουν προσβληθεί; Αν ο φέρων οργανισμός έχει ολοκληρωθεί, το έργο συνεχίζεται με την καταβολή του περιβαλλοντικού τέλους και την εκκίνηση του ΕΣΠΙΑΠ. Αν όχι, εξετάζεται από τα κεντρικά πολεοδομικά συμβούλια η δυνατότητα συνέχισης. Υπάρχουν εξαιρέσεις από το περιβαλλοντικό ισοδύναμο; Ναι. Εξαιρούνται: – Άδειες ενταγμένες σε ειδικά χωρικά σχέδια (ΕΣΧΑΣΕ, ΕΣΧΑΔΑ) – Διατηρητέα κτίρια και μνημεία, λόγω προηγούμενης επιστημονικής τεκμηρίωσης και ιδιαίτερης σημασίας για την πολιτιστική κληρονομιά. Συμπέρασμα Η νέα ρύθμιση του ΥΠΕΝ επιδιώκει μια ισορροπημένη προσέγγιση: αφενός συμμόρφωση με τις αποφάσεις του ΣτΕ και αφετέρου προστασία της κατασκευαστικής δραστηριότητας και της οικονομίας, χωρίς να θυσιάζεται η περιβαλλοντική βιωσιμότητα. Ο μηχανισμός του περιβαλλοντικού ισοδυνάμου αποτελεί καινοτόμο εργαλείο που προσφέρει δεύτερη ευκαιρία σε πολλά έργα, υπό όρους διαφάνειας και ανταποδοτικότητας για τις τοπικές κοινωνίες. Αναμένονται, φυσικά, τα Προεδρικά Διατάγματα που θα καθορίσουν το πρακτικό πλαίσιο εφαρμογής, αλλά η κατεύθυνση έχει ήδη δοθεί.